看不懂萬達為何借錢給融創買自己？四大交易細節浮出水面

新聞 網絡 0評論 2017-07-12 17:39:44

收藏 | 點贊

 
今天，融創公告了此次和萬達合作的具體細節。萬達借錢融創收購自己，成了今天的大看點。原來真是只要大佬們開心就好……
券商中國記者發現，這筆地產界目前為止最高并購金額的收購，王健林按照銀行基準利率，借了孫宏斌296億元，再來買自己的資產；并且完成時間很短，在7月31日前就簽訂詳細協議，并盡快完成付款、資產和股權交割，不差錢的老王這次估計真的是差錢了。
值得注意的是，此次買賣的相關項目凈資產共583.5億，融創幾乎是按凈資產拿到的項目；不過，王健林自然也不會做虧本的買賣，融創每年將向萬達支付6.5億元，連續支付20年，總共約130億元。
不管最終結果如何，二級市場還是投了“贊成票”，融創中國今日大漲13.65%。猶記得，融創宣布150億戰略投資樂視的第二個交易日，樂視網股價下跌超過8%。
細節一：萬達低成本借錢融創
這筆高達631.7026億元的收購堪稱房地產界目前為止最高并購金額。
根據公告，雙方協商付款方式中第四筆付款方式為：萬達通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款，隨后融創向萬達支付295.75億最后一筆收購款。
也就是說，王健林按照銀行基準利率，借了孫宏斌296億元，再來買自己的資產。
富昌金融集團副總裁王榮認為，萬達借錢給融創，低價收購其優質資產，對于萬達而言，通過這種資本運作可以降低自身資產負債率，提高自身流動性。
王榮認為，對于融創來講，文體項目不像地產，是慢工出細活的行業，并不一定賺錢，但合作協議中，明確表示在電影等多個領域全面戰略合作。萬達影視擁有中國最大的院線，這是融創愿意接盤的主因。通過萬達可以補齊樂視的另外一條腿，進而實現融創在影視娛樂的戰略布局。
融創在公告中也明確表達，公司未來也將繼續和萬達商業在其他項目上，以及電影等領域進一步探討和加大合作力度。
在融創中國2016年財報中發現，截至2016年，融創中國手中的現金及現金等價物總額為698.12億元，其中非受限制現金為520.86億元。值得注意的是，截至2015年年末，融創中國手上的現金僅有270.58億元。
細節二：不差錢的萬達這次真差錢了
記者注意到，公告中表示要在7月31日前就簽訂詳細協議，并盡快完成付款、資產和股權交割，而一般來說幾百億體量的交易時間都會拉很長。
在2016年9月27日，從港交所退市后，萬達商業地產的主要融資渠道就剩下發債和銀行貸款。
從萬達的經營上看，公司保持穩健的經營現金流入，但是萬達廣場和萬達城這些項目都要燒錢，現金流壓力也在增大，還是得靠融資。根據披露的數據顯示，萬達2014~2016年間：經營活動現金流凈額穩定增長，但是投資性現金流凈額卻一直維持高位，基本都是在靠融資輸血。
公開信息顯示，近年來，萬達商業地產發行債券越來越多且越來越快。2015年，萬達商業地產在銀行間市場共發行2期中期票據，金額為150億元，在上交所發行2期15公司債，金額為100億元；2016年，萬達商業地產在銀行間市場共發行4期中期票據，金額240億元，在上交所發行6期16公司債，金額250億元；2017年在銀行間市場發行3期中期票據，金額130億元。此外，在上交所還有300億元債券待發。
萬達商業地產回歸A股的時間難定，但萬達近年來對資金的渴求愈加旺盛。
王榮介紹，萬達在香港私有化時與投資人簽訂激進對賭協議，如果不能在A股上市，需向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。現在距離對賭協議只剩一年時間，而目前萬達的上市之路充滿不確定性，面臨的回購款及利息支付壓力也越來越大。
值得注意的是，今年港股市場，內房股走勢相當“給力”，恒大、碧桂園等龍頭公司漲幅都超過100%。
也有業內人士認為，此次，萬達低價變賣地產、酒店等重資產業務，或許也為了能盡快實現在A股上市。
在證監會的統計中，萬達商業地產被認定為房地產業，目前是已反饋狀態。同時，包括富力集團、金輝集團、首創置業等均為房地產企業，目前在證監會的審核狀態中均為已反饋。但按照目前監管對于房企上市的態度，短期內或難可見有所松動。
細節三：交割后20年支付萬達130億管理咨詢費
與7月10月萬達官網公告相比，融創公告中還披露稱，交易的13個文化旅游項目的管理成本由目標項目公司承擔，同時每個目標項目公司每年向萬達支付人民幣5000萬元的管理咨詢費，合同期限為20年。
這意味著融創每年將向萬達支付6.5億元，連續支付20年，總共約130億元。這才是融創為這個交易支付的溢價部分。
公告中還表示，在交割完成后，文化旅游項目公司由融創獨立營運管理，融創委派目標項目公司常務總經理，并負責銷售物業。萬達委派目標項目公司總經理，并在目標項目公司名下設立持有物業項目部，并由萬達委派項目部總經理，負責持有物業的運營。萬達委派持有物業項目部一名財務人員、一名成本人員。
細節四：收購項目凈資產達583.5億
一次性作價631.7億元，融創從萬達手中購得的項目到底價值如何？
今天融創的公告也進行了詳盡的披露，本次收購的文旅資產截至去年年底稅后純利約38億元，凈資產約249億元。酒店資產去年底業主利潤為8.7億元，凈資產334.5億元，項目凈資產共583.5億。
可見，此次融創以近乎凈資產的價格買到萬達，且還獲得萬達指定銀行的貸款。
具體而言，13個文化旅游項目總建筑面積合計約5897萬平米，其中，自持面積約924萬平米，可售面積約4973萬平米，可售面積約占總建筑面積的84%。
76家城市酒店總建筑面積合計約324.9萬平米，總房間22920個。預計76家酒店截至2017年底的賬面凈值為335.9526億元，其中，包含了尚未開業的兩件酒店的預估成本。
文章來源：券商中國

暫無評論