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看不懂萬達(dá)為何借錢給融創(chuàng)買自己?四大交易細(xì)節(jié)浮出水面

0評論 2017-07-12 17:39:44

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今天,融創(chuàng)公告了此次和萬達(dá)合作的具體細(xì)節(jié)。萬達(dá)借錢融創(chuàng)收購自己,成了今天的大看點。原來真是只要大佬們開心就好……

券商中國記者發(fā)現(xiàn),這筆地產(chǎn)界目前為止最高并購金額的收購,王健林按照銀行基準(zhǔn)利率,借了孫宏斌296億元,再來買自己的資產(chǎn);并且完成時間很短,在7月31日前就簽訂詳細(xì)協(xié)議,并盡快完成付款、資產(chǎn)和股權(quán)交割,不差錢的老王這次估計真的是差錢了。

值得注意的是,此次買賣的相關(guān)項目凈資產(chǎn)共583.5億,融創(chuàng)幾乎是按凈資產(chǎn)拿到的項目;不過,王健林自然也不會做虧本的買賣,融創(chuàng)每年將向萬達(dá)支付6.5億元,連續(xù)支付20年,總共約130億元。

不管最終結(jié)果如何,二級市場還是投了“贊成票”,融創(chuàng)中國今日大漲13.65%。猶記得,融創(chuàng)宣布150億戰(zhàn)略投資樂視的第二個交易日,樂視網(wǎng)股價下跌超過8%。

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細(xì)節(jié)一:萬達(dá)低成本借錢融創(chuàng)

這筆高達(dá)631.7026億元的收購堪稱房地產(chǎn)界目前為止最高并購金額。

根據(jù)公告,雙方協(xié)商付款方式中第四筆付款方式為:萬達(dá)通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放296億元三年期貸款,隨后融創(chuàng)向萬達(dá)支付295.75億最后一筆收購款。

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也就是說,王健林按照銀行基準(zhǔn)利率,借了孫宏斌296億元,再來買自己的資產(chǎn)。

富昌金融集團(tuán)副總裁王榮認(rèn)為,萬達(dá)借錢給融創(chuàng),低價收購其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),對于萬達(dá)而言,通過這種資本運作可以降低自身資產(chǎn)負(fù)債率,提高自身流動性。

王榮認(rèn)為,對于融創(chuàng)來講,文體項目不像地產(chǎn),是慢工出細(xì)活的行業(yè),并不一定賺錢,但合作協(xié)議中,明確表示在電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。萬達(dá)影視擁有中國最大的院線,這是融創(chuàng)愿意接盤的主因。通過萬達(dá)可以補齊樂視的另外一條腿,進(jìn)而實現(xiàn)融創(chuàng)在影視娛樂的戰(zhàn)略布局。

融創(chuàng)在公告中也明確表達(dá),公司未來也將繼續(xù)和萬達(dá)商業(yè)在其他項目上,以及電影等領(lǐng)域進(jìn)一步探討和加大合作力度。

在融創(chuàng)中國2016年財報中發(fā)現(xiàn),截至2016年,融創(chuàng)中國手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額為698.12億元,其中非受限制現(xiàn)金為520.86億元。值得注意的是,截至2015年年末,融創(chuàng)中國手上的現(xiàn)金僅有270.58億元。

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細(xì)節(jié)二:不差錢的萬達(dá)這次真差錢了

記者注意到,公告中表示要在7月31日前就簽訂詳細(xì)協(xié)議,并盡快完成付款、資產(chǎn)和股權(quán)交割,而一般來說幾百億體量的交易時間都會拉很長。

在2016年9月27日,從港交所退市后,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道就剩下發(fā)債和銀行貸款。

從萬達(dá)的經(jīng)營上看,公司保持穩(wěn)健的經(jīng)營現(xiàn)金流入,但是萬達(dá)廣場和萬達(dá)城這些項目都要燒錢,現(xiàn)金流壓力也在增大,還是得靠融資。根據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示,萬達(dá)2014~2016年間:經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額穩(wěn)定增長,但是投資性現(xiàn)金流凈額卻一直維持高位,基本都是在靠融資輸血。

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公開信息顯示,近年來,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)行債券越來越多且越來越快。2015年,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在銀行間市場共發(fā)行2期中期票據(jù),金額為150億元,在上交所發(fā)行2期15公司債,金額為100億元;2016年,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在銀行間市場共發(fā)行4期中期票據(jù),金額240億元,在上交所發(fā)行6期16公司債,金額250億元;2017年在銀行間市場發(fā)行3期中期票據(jù),金額130億元。此外,在上交所還有300億元債券待發(fā)。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)回歸A股的時間難定,但萬達(dá)近年來對資金的渴求愈加旺盛。

王榮介紹,萬達(dá)在香港私有化時與投資人簽訂激進(jìn)對賭協(xié)議,如果不能在A股上市,需向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息?,F(xiàn)在距離對賭協(xié)議只剩一年時間,而目前萬達(dá)的上市之路充滿不確定性,面臨的回購款及利息支付壓力也越來越大。

值得注意的是,今年港股市場,內(nèi)房股走勢相當(dāng)“給力”,恒大、碧桂園等龍頭公司漲幅都超過100%。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次,萬達(dá)低價變賣地產(chǎn)、酒店等重資產(chǎn)業(yè)務(wù),或許也為了能盡快實現(xiàn)在A股上市。

在證監(jiān)會的統(tǒng)計中,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)定為房地產(chǎn)業(yè),目前是已反饋狀態(tài)。同時,包括富力集團(tuán)、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等均為房地產(chǎn)企業(yè),目前在證監(jiān)會的審核狀態(tài)中均為已反饋。但按照目前監(jiān)管對于房企上市的態(tài)度,短期內(nèi)或難可見有所松動。

細(xì)節(jié)三:交割后20年支付萬達(dá)130億管理咨詢費

與7月10月萬達(dá)官網(wǎng)公告相比,融創(chuàng)公告中還披露稱,交易的13個文化旅游項目的管理成本由目標(biāo)項目公司承擔(dān),同時每個目標(biāo)項目公司每年向萬達(dá)支付人民幣5000萬元的管理咨詢費,合同期限為20年。

這意味著融創(chuàng)每年將向萬達(dá)支付6.5億元,連續(xù)支付20年,總共約130億元。這才是融創(chuàng)為這個交易支付的溢價部分。

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公告中還表示,在交割完成后,文化旅游項目公司由融創(chuàng)獨立營運管理,融創(chuàng)委派目標(biāo)項目公司常務(wù)總經(jīng)理,并負(fù)責(zé)銷售物業(yè)。萬達(dá)委派目標(biāo)項目公司總經(jīng)理,并在目標(biāo)項目公司名下設(shè)立持有物業(yè)項目部,并由萬達(dá)委派項目部總經(jīng)理,負(fù)責(zé)持有物業(yè)的運營。萬達(dá)委派持有物業(yè)項目部一名財務(wù)人員、一名成本人員。

細(xì)節(jié)四:收購項目凈資產(chǎn)達(dá)583.5億

一次性作價631.7億元,融創(chuàng)從萬達(dá)手中購得的項目到底價值如何?

今天融創(chuàng)的公告也進(jìn)行了詳盡的披露,本次收購的文旅資產(chǎn)截至去年年底稅后純利約38億元,凈資產(chǎn)約249億元。酒店資產(chǎn)去年底業(yè)主利潤為8.7億元,凈資產(chǎn)334.5億元,項目凈資產(chǎn)共583.5億。

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可見,此次融創(chuàng)以近乎凈資產(chǎn)的價格買到萬達(dá),且還獲得萬達(dá)指定銀行的貸款。

具體而言,13個文化旅游項目總建筑面積合計約5897萬平米,其中,自持面積約924萬平米,可售面積約4973萬平米,可售面積約占總建筑面積的84%。

76家城市酒店總建筑面積合計約324.9萬平米,總房間22920個。預(yù)計76家酒店截至2017年底的賬面凈值為335.9526億元,其中,包含了尚未開業(yè)的兩件酒店的預(yù)估成本。

文章來源:券商中國


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